सुपरटेक लिमिटेड लिए गए ऋणों को चुकाने में विफल रहा और इसलिए वह डिफॉल्टर बन गया,ई-नीलामी की कार्रवाई पर रोक लगा दी-हरेरा

अजीत सिन्हा की रिपोर्ट 
गुरुग्राम:रियल एस्टेट सेक्टर में हाल ही में प्रमोटरों के लिए एक अजीब प्रवृत्ति देखी गई है उनकी परियोजना भूमि / संरचना को गिरवी रखना, साथ ही सभी प्राप्तियों से उधार संगठनों/वित्तीय संस्थानों/ बैंकों/ लेनदारों को बेची गई / बेची गई सूची परियोजनाओं को विकसित करने के लिए निर्माण लागत के लिए बैंक ऋण प्राप्त करने के लिए। लेकिन जब ये प्रमोटर लिए गए ऋण को चुकाने में विफल होते हैं,तो वित्तीय संस्थान/ बैंक / लेनदार आवासीय या वाणिज्यिक संपत्तियों की सीधे नीलामी करते हैं के साथ ऋण लेने से ऋण की वसूली के लिए उनके साथ प्रतिज्ञा की गई है SARFAESI अधिनियम, 2002. इस तरह की नीलामी से आवंटियों को बड़ी पीड़ा और परेशानी होती है। परियोजना के रूप में वहाँ द्वारा किए गए भारी निवेश की कोई पावती नहीं है अपने सपनों का घर खरीदने के लिए आवंटित करता है। इस तरह के आवंटियों का भविष्य पूर्ण है अंधेरा और अस्पष्टता। इस तरह के संकटग्रस्त आवंटियों को अपने स्वयं के लिए बाध्य होना पड़ता है मेहनत से कमाया हुआ धन।
जबकि इस तरह के एक मामले से निपटने के लिए हरेरा, गुरुग्राम को सुरक्षित रखने का इरादा है परियोजना “सुपरटेक ह्यूस” के आवंटियों की रुचि, एक ऐतिहासिक रूप से स्पष्ट हुई दीपक चौधरी बनाम मैसर्स पीएनबी हाउसिंग फाइनेंस के सू मोटो मामले में फैसला 11 सितंबर 2020 को सीमित। मामले के तथ्य यह हैं कि प्रमोटर मेसर्स सुपरटेक लिमिटेड जो न तो लाइसेंसधारी है और न ही सहयोगी है, ने पीएनबी हाउसिंग फाइनेंस से संपर्क किया
परियोजना “सुपरटेक ह्यूस” के लिए एक निर्माण ऋण के लिए सीमित, जो विधिवत था मेसर्स सर्व रियलटर्स प्राइवेट लिमिटेड के साथ मैसर्स सुपरटेक लिमिटेड को उन्नत किया गया। लिमिटेड की पुष्टि के रूप में पार्टी, 33.33, के जमा द्वारा परियोजना भूमि के समतुल्य बंधक के माध्यम से शीर्षक वाले कामों को गिरवी संपत्तियों से प्राप्तियों के साथ किया जाता है। हालाँकि, मेसर्स सुपरटेक लिमिटेड लिए गए ऋणों को चुकाने में विफल रहा और इसलिए वह डिफॉल्टर बन गया। नतीजतन, उक्त परियोजना को लेनदार कंपनी द्वारा ई-नीलामी के लिए रखा गया था। पीड़ित आवंटियों दीपक चौधरी ने प्राधिकरण और प्राधिकरण से संपर्क किया मामले को तत्काल आधार पर सुनकर पूर्व लिखित रूप से ई-नीलामी की कार्यवाही पर रोक लगा दी.
प्राधिकरण और 2/3 आवंटियों की मंजूरी नहीं ली गई और इस तरह के किसी भी हस्तांतरण के माध्यम से ई-नीलामी से उन 950 आवंटियों के हित को खतरा होगा जिन्होंने कुल निवेश किया है परियोजना में 328.19 करोड़ की राशि। प्राधिकरण ने 11 सितंबर -2020 के अपने आदेश में जोर देकर कहा है कि अधिकारों का आवंटियों को बैंक की जरूरत नहीं है और इसलिए, विफलता के मामले मेंबैंकों को यह सुनिश्चित करने के लिए कि निधियों को उस प्रयोजन के लिए लागू किया गया था,बैंकों को आवंटियों के अधिकारों को प्रभावित करने की अनुमति नहीं दी जा सकती है। यह रेखां कित किया गया है कि इस मामले में प्रमोटर ने अनुभाग के प्रावधानों का उल्लंघन किया आरईआरए, अधिनियम 2016 के 11 (4) (एच) जो एक संयम को लागू करता है जो प्रमोटर नहीं करेगा के निष्पादन के बाद अपार्टमेंट, भूखंड या भवन पर बंधक बनाना या शुल्क देना। आवंटन के पक्ष में ऐसे अपार्टमेंट, भूखंड या भवन की बिक्री के लिए समझौता। में  घटना प्रवर्तक किसी भी अपार्टमेंट, प्लॉट या पर एक शुल्क या बंधक बनाता है निर्माण, तो वह धारा 11 (4) (ज) के प्रावधानों के उल्लंघन के लिए उत्तरदायी होगा और रेरा अधिनियम की धारा 61 के तहत आगे बढ़ाया जाएगा। अथॉरिटी ने दोहराया कि RERA एक्ट के सेक्शन 11 (4) (g) और 11 (4) (h) से यह स्पष्ट होता है कि यदि ऐसा कोई चार्ज है किसी भी तरह से परियोजना पर बनाया गया यह आवंटियों के अधिकारों को प्रभावित करेगा।
प्राधिकरण ने अपने आदेश में स्पष्ट किया कि वित्तीय संस्थान / उधार बैंक / लेनदार यह सुनिश्चित करने के लिए बाध्य हैं कि ऋण भुगतान जारी किए गए हैं प्रमोटर इस तथ्य के कारण सत्यापन के बाद कि जारी किया गया भुगतान वास्तव में है परियोजना के निर्माण की दिशा में उपयोग किया जाता है। उधार देने वाले संस्थान / व्यक्ति यदि राशि जारी की जाती है, तो उसे समान रूप से जिम्मेदार माना जाएगा, इसलिए जारी किए गए निर्माण में नहीं डाला गया है उद्देश्य और डायवर्ट करने की अनुमति है।मामले में किसी भी देनदार प्रमोटर के प्रति अपने वित्तीय दायित्व का सम्मान करने में विफल रहता है वित्तीय संस्थान / उधार देने वाले बैंक / लेनदार और इस तरह के लेनदार को लागू करने का इरादा रखते हैं गिरवी संपत्ति की नीलामी के माध्यम से सुरक्षा यानी अचल संपत्ति परियोजना तब उस मामले में प्राधिकरण की पहली लिखित स्वीकृति मांगी जाएगी, जिसमें सेवित्तीय संस्थान / उधार देने वाले बैंक / लेनदार ट्रांसफ़ेयर प्रमोटर और बन सकते हैं तत्कालीन प्रमोटर के जूते में कदम। इसके बाद, यदि ट्रांसफ़ेअर प्रमोटर यानी वित्तीय संस्थान / ऋण देने वाले बैंक / लेनदार अचल संपत्ति को स्थानांतरित करने का इरादा रखते हैं किसी भी तीसरे पक्ष को अपनी ऋण राशि का एहसास कराने के लिए उस स्थिति में भी प्रोजेक्ट करें
वित्तीय संस्थान, जो मध्यस्थता के सीमित उद्देश्य के लिए प्रवर्तक हैं संपत्ति का हस्तांतरण, प्राधिकरण की पूर्व लिखित स्वीकृति भी मांगेगा। यह पूर्व लिखित अनुमति प्राप्त करने का तंत्र यह सुनिश्चित करना है कि कड़ी मेहनत की गई है अलाभित आवंटियों द्वारा निवेशित धन परियोजना की स्थिति में सुरक्षित है पार्टी में स्थानांतरित किया जा रहा है। प्राधिकरण ने इस फैसले को भी स्पष्ट कर दिया कि यदि उसके बाद रियल एस्टेट परियोजना के निर्माण के लिए ऋण स्वीकृत किया गया स्थिति SARFAESI अधिनियम, 2002 को RERA, अधिनियम 2016 के साथ सामंजस्यपूर्वक पढ़ा जाना चाहिए और ऋणदाता संस्था पहले परियोजना पर सभी अधिकारों और देनदारियों का खुलासा करेगी जिसमें आवंटियों के सभी अधिकार और दायित्व शामिल हैं (उदाहरण के लिए, वापसी राशि, ब्याज, मुआवजा, देरी कब्जे के आरोप, इकाई का कब्जा आदि) जिनके पास है अपने पैसे को उस विशेष रियल एस्टेट प्रोजेक्ट में निवेश किया। यह सर्वोपरि है उन आवंटियों के हितों की रक्षा करना, जिनके अधिकारों को अन्यथा खतरे में डाला जाएगा। इस तरह के खुलासे ट्रांसफ़ेरे प्रमोटर को एक सूचित निर्णय लेने में भी सक्षम बनाएंगे  और उसे अपने अधिकारों और आवंटियों के प्रति देनदारियों की स्पष्ट तस्वीर पेश करेगाजिन्होंने पूर्ववर्ती प्रमोटर से अपनी इकाइयां खरीदी हैं। यह भी रक्षा करने में मदद करेगा ऐसे भूस्वामियों का हित जिनके द्वारा इकाइयों का वादा किया गया है उनके लाइसेंस पर अचल संपत्ति परियोजना को विकसित करने के बदले में सहयोगी / डेवलपर भूमि।  इस मामले में प्राधिकरण स्पष्ट करता है वित्तीय संस्था / उधार देने वाले बैंक / लेनदार का कार्यभार हो जाता है भविष्य के वैधानिक अधिकारों और बनाने के लिए बंधक के आधार पर प्रमोटर इस तरह के ऋण संस्थान के पक्ष में देयताएं और जैसे कि कवर के तहत  प्रमोटर की परिभाषा के अनुसार RERA की धारा 2 (zk) के तहत प्रदान किया गया
अधिनियम। यदि बैंक / वित्तीय संस्थान नीलामी के लिए एक अचल संपत्ति परियोजना रखते हैं, तो यह अंदर खड़ा होगा प्रवर्तक की समावेशी परिभाषा के आधार पर प्रवर्तक का जूता एक कार्यक्षेत्र के दायरे में शामिल है। इसके अलावा, यह एक प्रतिकूल मिसाल पैदा नहीं करता है बैंकिंग क्षेत्र के लिए w.r.f. अन्य उद्योगों, जैसा कि बैंकर द्वारा असाइन किया गया समझा जाता है प्रवर्तक की वैधानिक परिभाषा के आधार पर, जिसके अभाव में, यह नहीं हो सकता है क्षेत्रों में जवाबदेह आयोजित।यह भी स्पष्ट किया जाता है कि वित्तीय संस्थानों / ऋण देने वाले बैंकों / लेनदारों को लेना हैदो चरणों में प्राधिकरण से पूर्व अनुमोदन यानी नीलामी की शुरुआत करने से पहले अचल संपत्ति परियोजना और नीलामी की संपत्ति को हस्तांतरित करने के समय दूसरा नया खरीदार। सभी वित्तीय की सुविधा के लिए पुनरावृत्ति करना भी उपयुक्त है संस्थानों / ऋण देने वाले बैंकों / लेनदारों के लिए ऋण देने के वित्त के व्यवसाय में लगे हुए हैं एक अचल संपत्ति परियोजना का निर्माण जो प्राधिकरण नीलामी के खिलाफ किसी भी तरह से नहीं है एक ऋण संस्थान द्वारा अचल संपत्ति परियोजना के पुन: भुगतान को सुरक्षित करने के लिए ऋण राशि, लेकिन वे प्राधिकरण की पूर्व लिखित स्वीकृति लेने के लिए अनिवार्य हैं और अचल संपत्ति परियोजना में उनके अधिकारों के हस्तांतरण से पहले दो तीसरे आवंटियों को  रियल एस्टेट (विनियमन और) की धारा 15 के प्रावधानों के अनुसार तीसरा पक्ष विकास) अधिनियम, 2016, जबकि सुरक्षा के प्रवर्तन से उत्पन्न होने वाला ऐसा स्थानांतरण याबंधक। पालन की जाने वाली प्रक्रिया प्राधिकरण द्वारा निर्धारित की गई है परिपत्र नहीं। 01 / RERAGGM परिपत्र 2020, दिनांक 29जून 2020। यदि यह पाया जाता है कि कोई भी उधार देने वाला वित्तीय संस्थान अचल संपत्ति की नीलामी करने में संलग्न है प्राधिकरण की मंजूरी के बिना परियोज नाएं, उसी को गंभीरता से समझा जाएगा और देनदार प्रमोटर और उधार देने वाले के खिलाफ दंडात्मक कार्यवाही शुरू की जाएगी संस्थाओं / व्यक्तियों। इस तरह के कार्यों के लिए केवल पैसे की सुरक्षा की मांग की जाएगी आवंटियों द्वारा निवेश किया जाता है, जो बिल्डरों की तरह शक्तिशाली और संसाधन नहीं हैं और
वित्तीय ऋणदाता समकक्ष।